Современные градостроительные тенденции таковы, что большинство первых этажей многоквартирных жилых домов изначально, по проекту, предусматриваются в качестве нежилых помещений. Такое архитектурно-планировочное решение позволяет получить два ощутимых преимущества:
1) В нежилых помещениях первого этажа многоквартирных жилых домов размещаются все необходимые предприятия сервиса и бытового обслуживания, а также магазины. Это сразу создает необходимую инфраструктуру будущего микрорайона. Поликлиники, аптеки, парикмахерские, салоны красоты, солярии, фитнесс-клубы и другие малые предприятия с успехом функционируют в нежилых помещениях первых этажей современных многоквартирных жилых домов.
2) Инвестор-застройщик, реализуя проект, получает на выходе площади на первых этажах многоквартирных жилых домов, обладающие достаточно высокой ликвидностью, в связи с регулярным спросом на нежилые помещения в новых микрорайонах комплексной застройки.

Но не всегда проект строительства того или иного многоквартирного дома предусматривает наличие нежилых помещений на первых этажах. Довольно часто, особенно в Подмосковье, первые этажи строящихся или построенных зданий предназначены для размещения жилых помещений. В этой статье я расскажу Вам, как жилое помещение, расположенное на первом этаже, перевести в нежилое и получить его в свое распоряжение для  последующей сдачи в аренду, или под размещение собственного офиса.

Начну с констатации того факта, что несмотря на то, что все мы привыкли ругать наше законодательство и считать его малоэффективным и несовершенным, оно постепенно и неуклонно развивается и становится все более реальным инструментом для защиты прав, свобод и экономических интересов как общества в целом, так и его отдельных граждан. В конце 90-х годов перевод нежилого помещения в жилое в г. Москве был достаточно длительной, трудоемкой и затратной процедурой. Сейчас ситуация изменилась в лучшую сторону, благодаря принятию следующих нормативно-правовых актов:
1) Жилищный кодекс РФ (№ 188-ФЗ от 29.12.2004 г.)
2) Градостроительный кодекс РФ (№ 190-ФЗ от 29.12.2004 г.)
3) Постановление Правительства Москвы от 27.05.2007 г. № 382-ПП «Об утверждении регламента подготовки в режиме «Одного окна» выписки из распоряжения ДЖП и ЖФ г. Москвы с выпиской из протокола городской МВК по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».
Для полноты освещения вопроса необходимо отметить, что перевод нежилого помещения в жилое также возможен, но на практике встречается довольно редко. Это связано с тем, что рыночная стоимость одного квадратного метра нежилого помещения в многоквартирном доме выше на 10%-20%, чем стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения в таком же доме на первом этаже.

Итак, рассмотрим правовые нормы, регламентирующие перевод жилого помещения в нежилое на территории Московской области. Эти нормы собраны в двух сводах законов – Жилищном и Градостроительном кодексах РФ. В ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот, нежилого помещения в жилое) регламентирован Главой 3 ст.ст. 22 – 24. В Градостроительном кодексе РФ регламентирована деятельность по проектированию переустройства и перепланировки жилых помещений при их переводе в нежилые (обустройства отдельного входа и т.п.). Она ограничена нормами Главы 6 «Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства», а конкретно ст.ст. 48, 53, 54. Порядок осуществления перевода жилого помещения в нежилое подробно регламентирован ст. 23 ЖК РФ, которая имеет сходное название.

Итак, приведу алгоритм действий по переводу жилых помещений в нежилые поэтапно. Они начинаются с рассмотрения потенциальной возможности перевода имеющегося в собственности физического или юридического лица жилого помещения. ЖК РФ предусматривает следующие условия, соблюдение которых обеспечивает такую возможность:
1) нахождение жилого помещения предназначенного для перевода в нежилое на первом этаже многоквартирного жилого дома или на втором этаже, но помещение под ним должно быть нежилым;
2) возможность устройства отдельного входа в переводимое жилое помещение без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям в многоквартирном доме;
3) помещение находится в собственности лица (юридического или физического), выступающего инициатором перевода в нежилое помещение;
4) право собственности такого лица не обременено правами третьих лиц, не находится в залоге или под арестом;
5) помещение не должно находиться в доме, признанном, в установленном законом порядке, ветхим или аварийным;
6) переводимое помещение должно отвечать нормам пожарной безопасности и санитарно-гигиеническим нормам в соответствии с его будущим назначением.

Затем, если указанные выше условия, могут быть соблюдены на практике, то осуществляется заказ и реализация проекта перепланировки и переустройства помещения для его использования в качестве нежилого под определенный вид деятельности (офис, магазин, парикмахерская, косметический салон, спортивный зал, фотостудия и т.п.), с приложением в виде перечня работ, осуществляемых в рамках такого переустройства и/или перепланировки. Требования закона гласят, что проект должен быть выполнен юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющим допуск саморегулируемой организации к работам данного вида.

С заявлением о переводе жилого помещения в нежилое собственник данного помещения обращается в орган, осуществляющий перевод помещений, т.е. орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения, согласно п.1.ст. 23 ЖК РФ. В Москве люди обращаются в Службу «одного окна» в префектуре административного округа, а в московской области в Жилищный отдел муниципального образования Московской области, где расположено помещение, о переводе которого просит заявитель. 

К заявлению о переводе жилого помещения в нежилое, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ № 266 от 28.04.2005 г., прилагается следующий перечень документов:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или копии документов, заверенные нотариально);
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
4) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений (жилищный отдел муниципального округа) обязан принять решение о переводе или об отказе в переводе помещения по результатам рассмотрения соответствующего заявления в 45-дневный срок. В течении трёх рабочих дней (п. 5 ст. 23 ЖК РФ) орган, осуществляющий перевод помещений обязан выдать или направить по адресу, указанному в заявлении о переводе, документ, подтверждающий принятие одного из вышеуказанных решений. Форма документа, подтверждающего принятие решения о переводе утверждена вышеуказанным Постановлением Правительства РФ № 266. Этим же постановлением Правительства РФ утверждена форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения.

Далее осуществляется, с соблюдением требований пожарной безопасности, ГОСТ, СНиП и СанПИН, сам процесс переустройства и/или перепланировки с привлечением подрядной организации. Завершение работ по переустройству и/или перепланировке, согласно п. 9 ст. 23 ЖК РФ, подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (в Московской области – Жилищным отделом муниципального образования).

Данный акт приемки должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений (Жилотделом или Жилищной инспекцией), в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Статья 24 ЖК РФ содержит перечень случаев, в которых орган осуществляющий перевод помещений имеет право отказать в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое. Перечень, определенный ст. 24 ЖК РФ является закрытым и не подлежит расширительному толкованию. Вот причины, по которым, согласно закона, Вам могут отказать в переводе:
• Не предоставление документов на переводимое жилое помещение, указанных выше;
• Предоставление документов в ненадлежащий орган (например, если с Заявлением о переводе нежилого помещения в жилое Вы обратились в местное БТИ);
• Несоблюдение условий, необходимых для перевода помещения, перечисленных выше и указанных в ст. 22 ЖК РФ;
• Несоответствия проекта переустройства и/или перепланировки требованиям Жилищного и Градостроительного кодексов РФ, а также требованиям пожарной безопасности.

На практике, одной из встречающихся причин отказа может стать отсутствие экономической и практической целесообразности в переводе помещения из жилого в нежилое в связи с избытком аналогичных нежилых помещений в данном доме или микрорайоне.