Итак, в общих чертах, основные аспекты юридической проверки при покупке квартиры, уже имеющей своего владельца (владельцев) и основные опасности, подстерегающие покупателя.

Приобретение квартиры на вторичном рынке осуществляется, в основном, путем заключения Договора купли-продажи, хотя возможно приобрести квартиру и по Договору пожизненной ренты или по договору пожизненного содержания с иждивением, а также путем заключения Договора мены в случае наличия собственной квартиры. В любом случае, приобретатель квартиры сталкивается с необходимостью провести проверку юридической чистоты выбранной квартиры, согласовать форму и условия договора, осуществить денежные расчеты с продавцом (или получателем ренты), а также соблюсти установленную законом процедуру государственной регистрации сделки и перехода права на квартиру. В подавляющем большинстве случаев если вы не имеете опыта подобных операций или профессионального юридического образования, то проделать все вышеуказанные операции успешно провести сделку самостоятельно вряд ли получится.

Для начала необходимо упомянуть о некоторых особенностях сделок на вторичном рынке недвижимости. Большинство сделок по купле-продаже квартир проходят при участии профессиональных посредников – риэлторских компаний или частных маклеров. Доля таких сделок на рынке – порядка 75% -80%. Поэтому, прежде чем приобретать понравившуюся квартиру, необходимо убедиться, что вы имеете дело либо с непосредственным владельцем квартиры, либо с лицом, уполномоченным проводить с Вами переговоры, принимать авансы или задатки, или проводить любые другие денежные расчёты и совершать юридически значимые действия, такие как подписание договора купли-продажи или подписание акта приёма-передачи квартиры и т.п. Это может подтвердить либо агентский договор с агентством недвижимости, либо доверенность, удостоверенная нотариусом.

Еще и сейчас, на рынке вторичного жилья можно встретить квартиры, право собственности на которые возникло в результате приватизации, проведенной в 1992-1994 годах. В те годы при проведении приватизации в число собственников не включали несовершеннолетних детей, проживавших в квартире. Прошло время и дети, которые не участвовали в приватизации квартир их родителями, имеют право заявить о нарушении их прав, и как следствие претендовать на долю в праве, что может послужить основанием для оспаривания сделки в суде.

Еще несколько лет назад встречался вид мошенников на жилищном рынке называемых «авансовиками». Эти «предприимчивые» граждане, вступив в предварительный сговор с собственником квартиры или комнаты, на основании нотариальной доверенности собирали 8-10 авансов или задатков по одной и той же квартире, затем скрывались в других регионах нашей Родины. Доверенность же, выданная собственником отзывалась у нотариуса, ее удостоверившего, за 20 минут до окончания рабочего дня в день, предшествующий сбору авансов.

Были случаи, что «чёрные маклеры» завладев документами на квартиру, подбирали человека, который за определенное вознаграждение выдавал себя за собственника квартиры, документы на фамилию и имя владельца квартиры ему изготавливали поддельные. Получив деньги за квартиру сразу после сдачи документов на регистрацию по нотариальной доверенности от «лжесобственника», такие «риэлторские бригады» исчезали в неизвестном направлении. А покупатель квартиры был вынужден обращаться в милицию за розыском этих лиц.

Достаточно часто встречается другая, менее драматичная, ситуация, когда квартиру продает молодой человек или девушка получив ее в дар от кого-либо из родственников до 1 марта 2005 года. В договоре дарения было указано право пожизненного проживания этих родственников в данной квартире, а в свидетельстве о собственности на квартиру и выписке из ЕГРП указан единственный собственник квартиры – тот самый молодой человек или девушка. О существующем обременении квартиры правами проживания третьих лиц в этих документах не было ни слова. Счастливый покупатель такой квартиры и не подозревает, в какую неприятную историю он попал. Получив документы о собственности и подписав акт приёма-передачи квартиры, он через некоторое время узнает, что в этой квартире имеет право проживать дедушка бывшего собственника квартиры. «Доверенные» лица бывшего собственника квартиры предлагают за внушительную сумму денег решить данную проблему, и купить дедушке отдельную комнату в коммунальной квартире за ваш счёт.

Привлечение опытного риэлтора или юриста поможет избежать подобной участи, потому что специалист обязательно внимательно ознакомится со всеми необходимыми документами и проведёт полную проверку юридической чистоты квартиры. Специалисты  нашей компании проведут для вас квалифицированную юридическую консультацию, и помогут обезопасить себя и своих близких от потери денег или титула собственника по иску бывшего владельца или третьих лиц.

Предостеречь покупателей жилья от легкомысленного отношения к сделкам на вторичном рынке – задача, которая ставилась при написании этого топика. Хочется ещё раз подчеркнуть, что рынок вторичной недвижимости очень большой, и часто встречается большое количество профессиональных надежных риэлторских компаний и порядочных профессиональных частных маклеров, но никто не может гарантировать, что лично вам, не встретится мошенник в сфере недвижимости или просто некомпетентный риэлтор.

Наиболее сложными, с точки зрения проверки юридической чистоты, являются квартиры, права собственности на которые были получены в результате наследования по закону или по завещанию. Бывают ситуации, когда при вступление в наследство по закону (при отсутствии завещания) нет наследников первой и второй очереди (родных и приемных детей, родителей, усыновителей, супругов, полнородных и неполнородных братьев и сестёр наследодателя, бабушек и дедушек) вступают в наследство наследники третьей очереди, т.е. дяди и тети, племянники и племянницы наследодателя. При этом, если родственники наследодателя проживают в различных регионах нашей необъятной Родины, то нотариус, очень часто, физически не может знать об их существовании, и тем более их известить. Соответственно, вступают в наследство те родственники, которые в момент открытия наследственного дела знал о смерти наследодателя и вовремя явился к нотариусу, представив необходимые документы, подтверждающие степень родства. Именно они, в различных долях, определяемых законом, и вступают в права наследования на «освободившуюся квартирку». Так как собственников квартиры может образоваться несколько, а квартира может быть и однокомнатной, то единственный вариант справедливого разделения унаследованной квартиры - её продажа. Если через десять лет, вдруг, вернется из-за границы нашей родины, скажем из США, приемный сын наследодателя и заявит в суде свои права на квартиру, то сделка купли-продажи наследуемой квартиры может быть признана судом недействительной, и все имущество, полученное сторонами по этой сделке, должно быть возвращено прежним владельцам – «реституция», т.е. восстановление прав. Даже если в суде, наняв хорошего и дорогого адвоката, вам удастся отстоять свое право собственности на квартиру, то времени, денег и нервов вы потратите много.

Наличие в истории перехода прав на квартиру наследования по завещанию также является скрытой опасностью, которая может привести в дальнейшем к признанию сделки недействительной в судебном порядке, и как следствие к двухсторонней реституции всего полученного по сделке. Например, если близкие родственники наследодателя, супруг или дочь «незаслуженно» не были упомянуты в завещании, и квартиру получила родная сестра наследодателя. Правда, необходимо здесь уточнить, что срок оспаривания завещания ограничен общим сроком исковой давности и не превышает трёх лет, с тех пор как гражданин узнал или должен был узнать, что его права нарушены.

Следующий серьезный случай, когда квартиры продаются лицом недееспособным или ограниченным в дееспособности судом, если мошенники заранее договорились с таким собственником квартиры, то после совершения сделки и получения денег за квартиру бывший собственник квартиры, с помощью адвоката или опекуна (попечителя) подает иск в суд о признании сделки ничтожной. Суд расторгает сделку, квартиру возвращают недееспособному владельцу, а ваши денежные средства вам он вернуть не может, так как …. И далее следуют варианты: потратил их на лечение своих родственников, потерял, украли и т.п.

Другая разновидность описанного выше случая – сделки с пожилыми людьми. Суд, по ходатайству адвоката, представляющего интересы бабушки «божий одуванчик», продавшей вам квартиру, может расторгнуть сделку, если адвокат докажет, что бабушка в момент совершения сделки заблуждалась относительно её природы (т.е. не понимала что такое «купля-продажа», прим. Автора) или находилась в состоянии, не позволявшем ей осознавать значение своих действий и руководить ими. Например, в связи с тем, что она страдает гипертонией, и именно в этот день у нее был «гипертонический криз», что подтверждается справкой участкового врача, выданной утром в день сделки.

В риэлторской практике, иногда, встречается «забавная» ситуация, информация о которой, в различных вариациях, обошла все агентства недвижимости. Вот её суть – квартира продается по Договору пожизненного содержания с иждивением, по которому Покупатель квартиры сразу становится ее собственником, но в квартире до конца своих дней остается проживать пожилой человек ее продавший. Кроме того, Покупатель по Договору пожизненного содержания с иждивением, обязан оплачивать, или предоставлять в натуре содержание бывшему собственнику квартиры в установленной Договором форме и размерах. Дело в том, что наши суды, как правило, при возникновении судебного разбирательства по предмету Договора пожизненного содержания с иждевением, в большинстве случаев встают на сторону пожилого человека, бывшего собственника квартиры, и расторгают вышеуказанный Договор. Зачастую, получить компенсацию денежных средств, истраченных в результате исполнения Договора, не представляется возможным. Одна бабушка в Москве «умудрилась» семь раз подряд продать квартиру подобным образом.

Большой проблемой для покупателя жилья могут стать лица, ранее прописанные в квартире, но выбывшие из нее против своей воли – осужденные к лишению свободы на длительный срок, лица, подвергнутые принудительному лечению в психиатрических больницах или ЛТУ. Их права на пользование квартирой сохраняются, если они были зарегистрированы в квартире до 1 марта 2005 года, даже в том случае, если в момент совершения сделки купли-продажи они в квартире и не были прописаны.

Следующая ситуация выглядит фантастически, но она рассказана автору этих строк очевидцем этих событий. Квартира была продана с торгов РФФИ (Российский фонд федерального имущества), как имущество, которое служило залогом при кредитовании покупки дорогого автомобиля. Владельцем квартиры, по сведениям банка, являлся покупатель дорогой иномарки, взявший кредит под залог этой квартиры. Покупателю квартиры, реализуемой на торгах, проводимых РФФИ, повезло – в результате расторжения сделки по суду он получил назад свои деньги в рублях через два месяца после сделки. За это время аналогичные квартиры успели подорожать всего на 5 процентов, и покупатель смог подобрать другую квартиру с аналогичными параметрами в другом, чуть менее престижном, районе, чем он хотел. А результаты торгов были признаны судом недействительными по иску бывшей супруги владельца квартиры, которая доказала суду, что ½ квартиры принадлежит ей по праву, и что она не была должным образом уведомлена о проведении торгов по квартире ее бывшего супруга.

Каков же вывод? Только после детального анализа всех документов и тщательного изучения ситуации можно прогарантировать легитимность прав покупателя и отсутствие неприятных и отнимающих время судебных разбирательств.  Безопасность вложения Вами денежных средств в квартиру на вторичном сегменте рынка – всегда находится в Ваших руках. И обязательно нужно привлечь к подготовке будущей сделки квалифицированного специалиста.