Покупая что-нибудь, каждый из нас хочет получить хорошую скидку или льготные условия оплаты, но при этом мы не задумываемся, порой, о причинах, побуждающих продавца идти на встречу к нам. На рынке недвижимости существует устоявшаяся тенденция: квартиры в домах-новостройках стоят дешевле аналогичных квартир на вторичном сегменте рынка. С чем же связано, что жилье заведомо лучшего качества и с современными коммуникациями и инженерно-техническим оборудованием стоит меньше, чем старое, иногда требующего капитального ремонта? Существует единственная причина, объясняющая этот феномен, но поводов для ее возникновения несколько.

Причина проста и понятна - квартиры в новостройке продаются на этапе строительства, что подразумевает наличие периода ожидания до окончания строительства и существование рисков недостроя.

Заставляет застройщика строить стратегию продаж подобным образом следующие моменты. Во-первых, практически каждый застройщик в нашей стране строит не на свои деньги, а на привлеченные, например – кредитные. Это подразумевает необходимость быстрого оборота средств для погашения кредита или его реструктуризации, что опять таки вынуждает застройщика продавать квартиры на этапе строительства, а значит дешевле готового жилья. Во-вторых, Ваши деньги, это беспроцентный кредит. Вопрос в его целесообразности оставим для аналитиков, хотя личное мнение автора – это не выгодно застройщику, и является следствием недостатка денежных ресурсов. Если бы застройщик имел возможность построить дом на собственные средства, а потом продавать готовое жилье, то мы имели бы отсутствие дешевых предложений квартир, но при этом отсутствие возможности махинации недобросоветных игроков на рынке недвижимости. С точки зрения добросовестных застройщиков – этот вариант экономически более выгоден и прозрачен.

А что бы предпочли Вы: покупать дороже но без рисков, или дешевле но с рисками задержки сроков ввода в эксплуатацию?

Вернемся к покупке квартиры в доме-новостройке – на какие юридические и практические моменты необходимо обратить внимание, выбирая квартиру на первичном рынке жилья и подписывая с застройщиком или инвестором какие-либо соглашения или договоры. Но прежде чем описывать вышеперечисленные аспекты приобретения квартиры в доме-новостройке, хочу сразу предупредить излишне самоуверенных граждан, что сделать это самостоятельно, без помощи опытного риэлтора или юриста очень сложно, поскольку только специалист может оценить все риски как юридического, так и практического характера, а также предусмотреть не всегда очевидные неудобства и затраты, возникающие в этом процессе.

Начнем с прописных истин, известных всем:

• Нужно обратить внимание имеет ли фирма, являющаяся Застройщиком выбранного жилого дома, жилого комплекса или микрорайона, опыт реализации подобных проектов. Если фирма-застройщик подобного опыта не имеет, у нее нет построенных объектов, то возникает риск того, что строительством занимаются люди малоопытные в данной сфере и не имеющие необходимых знаний и технологий, а также наработанных хозяйственных связей с подрядчиками и поставщиками.
• Необходимо знать какая компания является основным подрядчиком строительства и какое качество выполнения строительно-монтажных работ данной организацией. Если подрядчиком строительства жилого дома выступает широко известный домостроительный комбинат или строительное управление, то этот факт уже внушает сдержанный оптимизм. Крупные строительные комбинаты редко влезают в экономически нерентабельные или сомнительные проекты.

В процессе строительства нового дома участвуют несколько организаций, которые могут иметь самостоятельные права на квартиры. В первую очередь это Заказчик-застройщик (хотя не редко бывает, что две разные организации делят эти функции между собой), который руководит процессом строительства и регулирует рабочие и финансовые взаимоотношения всех участников процесса. Следующий участник – Инвестор строительства – организация, обеспечивающая строительство финансовыми ресурсами: собственными, заемными или привлеченными. Инвестор, как правило, имеет свой объем квартир, который реализует либо самостоятельно через собственный отдел продаж либо посредством привлечения риэлторской компании-агента. При строительстве нового жилого дома или комплекса домов инвесторов может быть несколько, но как правило не более 5-6, в зависимости от величины проекта. Бывает и так, что функции инвестора выполняет Заказчик-застройщик строительства.

Часто бывает, что в качестве оплаты за работы по объекту подрядчикам выделяют определенный объем квартир, передавая права на них по Договору соинвестирования или Договору о совместной деятельности.

При покупке квартиры в строящемся доме очень важно определить объем прав на квартиры данной организации: как они к ней попали, каким образом они оплачены, а если они еще не оплачены, то существует риск того, что организация, которая продает квартиры, не сможет выполнить свои обязательства перед Застройщиком или Генеральным подрядчиком. В результате, вы можете получить вместо квартиры только денежные средства, которые вы внесли организации (и то, только в том случае, если они у нее будут к моменту передачи квартир физическим лицам – соинвесторам строительства).

Как правило, принято считать, что чем меньше «цепочка» передачи прав на квартиры, тем меньше риски при приобретении квартиры. На самом деле, если все контракты по передаче или зачету квартир оформлены должным образом, то увеличения рисков нет. Выбор организации-правообладателя или продавца квартир в строящемся доме – дело сложное и ответственное. Прежде всего, необходимо собрать максимум информации об этой организации: где и когда была зарегистрирована, юридический и физический адрес организации, фамилии и имена руководителей организации, отзывы в прессе и интернете об этой компании. Посмотреть какие проекты она уже реализовала, и были ли там проблемы. Сделать интернет-поиск по названию организации и фамилии и имени директора такого примерно характера: «судебные иски & скандалы & разбирательства».

После сбора информации о компании, необходимо сделать осмотр строительной площадки на предмет наличия строительной техники (башенного крана), запаса строительных материалов, количества рабочих на строительной площадке. Всё это поможет проанализировать информацию об этой стройке, полученную из интернета или других источников.

Затем, необходимо посетить офис компании и провести тщательный анализ правоустанавливающей документации по строительству жилого дома и продаваемым квартирам, а также проверить учредительные документы организации на предмет наличия необходимых лицензий (если это строительная организация), документов, подтверждающих полномочия директора или лица, которое подписывает Договора о продаже (соинвестирования, долевого участия, участия в финансировании строительства, подряда и др.) квартиры, Устава данной организации.

Среди правоустанавливающей документации особо важное значение имеют следующие документы:

• Распоряжение Главы городской администрации о строительстве многоквартирного жилого дома
• Акт согласования выбора земельного участка
• Договор аренды земельного участка или Свидетельство о государственной регистрации права на данный земельный участок
• Инвестиционный контракт, заключаемый Заказчиком-застройщиком с Администрацией Города или муниципального образования
• Протокол распределения квартир (жилой площади) в строящемся доме между всеми участниками строительства (чаще всего, представляет собой одно из Приложений к Инвестиционному контракту)
• Разрешение на строительство (проведение строительно-монтажных работ), выданное АТИ города или муниципального образования

Возможно наличие иных документов, в зависимости от механизмов финансирования строительства и распределения квартир между организациями – участниками. Также важно отметить, что не всегда Застройщик имеет полный комплект вышеперечисленных документов, но это не мешает ему активно строить. Этот факт можно объяснить спецификой методов оформления исходно-разрешительной документацией, когда часто встречается ситуация: дом построен и готов к вводу в эксплуатацию, а разрешение на строительство только выдается.

Кроме того, желательно знать мнение Администрации города или муниципального образования о Застройщике и о строительстве, им осуществляемым. Для этого можно побеседовать с сотрудниками Управления капитального строительства данного муниципального образования, пусть даже рядовыми.

Напоследок, хочется еще раз сказать следующее: на первичном рынке жилья очень много добросовестных и хороших строительных компаний, но, к сожалению, встречаются и компании-пирамиды или откровенные мошенники. Мой совет звучит просто: покупайте новостройки либо в проверенных организациях, зарекомендовавших себя с положительной стороны, либо нанимайте грамотного риэлтора или юриста для проведения проверки документов по выбранной квартире и организации – продавца квартир в строящихся домах. Сочетание того и другого, всегда обеспечивает положительный результат и удовлетворение от процесса приобретения квартиры-новостройки.