Эта статья, являясь квинтэссенцией аналитических заметок и исследований, доступных в российском сегменте сети Интернет, с поправкой на личную позицию автора, представляет собой попытку ответа на следующие вопросы, часто возникающие у клиентов инвестиционно-строительных компаний, приобретающих квартиры в домах-новостройках или размышляющих о возможности и своевременности их приобретения:

• из чего складывается себестоимость строительства многоквартирных панельных и монолитно-кирпичных домов в г. Москва и Московской области;
• какой является на сегодняшний день минимальная норма прибыли, ради которой согласны «жить и работать» строительные компании, возводящие многоквартирные жилые дома в г. Москва и ближнем Подмосковье;
• существуют ли пути снижения цен на жилье до обещанных Правительством России 30 000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры.

Важно понимать, что строительство многоквартирного жилого дома – это сложный бизнес-процесс, требующий создания эффективного механизма финансирования и управления проектом, а также команды профессионалов, занимающихся его реализацией. Процесс постройки монолитно-кирпичного дома общей жилой площадью примерно 20 000 кв.м. занимает 3-4 года и стоит для компании-застройщика примерно 800 000 000 руб. (В Подмосковье по состоянию на 2008 год). Полная себестоимость строительства, как я уже говорил выше, зависит от типа жилого дома, общей площади застройки, соотношения жилых и нежилых помещений, стоимости земли, стоимости подключения к энергоносителям и коммунальным сетям, обременений застройщика по инвестиционному контракту, размера финансовых резервов на дополнительные или непредвиденные согласования.

Прежде всего, выделим общие разделы затрат застройщика, необходимых для реализации проекта строительства многоквартирного жилого дома, из которых складывается себестоимость строительства:

• стоимость аренды земельного участка на период реализации проекта или стоимость его покупки;
• подготовка проектно-сметной документации по строительству многоквартирного жилого дома;
• согласование технических условий на подключение к сетям и разработка проектов сетей;
• изыскательские, геоинженерные и топографические работы по земельному участку;
• экспертиза проекта и получение заключения экспертизы по проекту строительства многоквартирного жилого дома;
• согласования и получение необходимой исходно-разрешительной документации на строительство многоквартирного жилого дома;
• подготовка территории строительства;
• земляные, инженерные, общестроительные и строительно-монтажные работы;
• электромонтажные, инженерно-коммуникационные и сетевые внутренние работы;
• устройство наружных сетей (ИТП, насосные станции, водозаборные узлы и т.п.);
• отделочные и общестроительные работы по жилому дому;;
• отделочные и инженерные работы в квартирах;
• благоустройство и озеленение территории строительства;
• содержание службы Заказчика и технической дирекции строительства;
• эксплуатационные расходы строительства;
• расходы на рекламу и реализацию квартир в строящемся доме.

Рассмотрим структуру расходов на строительство в конечной (полной) себестоимости строительства многоквартирного дома для строительной компании. Сразу хочу оговориться, что структура себестоимости и проценты той или иной статьи расходов являются усредненными и приблизительными, и будут зависеть от следующих факторов:

• конкретного муниципального образования на территории Московской области или Административного округа на территории г. Москвы;
• стоимости земельного участка или прав его аренды на территории г. Москвы и Московской области;
• общей площади строительства конкретного жилого дома или жилого микрорайона;
• соотношения жилой и нежилой площади в общей площади жилого дома или микрорайона;
• размера и стоимости обременений, предусмотренных условиями инвестиционного контракта, заключаемого строительной компанией – застройщиком с Администрацией того или иного муниципального образования Московской области или с Правительством г. Москвы.

Исходя из данных, приводимых многочисленными аналитиками, в том числе таких уважаемых изданий как www.irn.ru, а также данным ДЭПР г. Москвы, Ассоциации Строителей России (АСР) и собственным расчетам полная усредненная себестоимость строительства 1 кв.м. жилой площади квартир в панельном и монолитно-кирпичном жилом доме в Подмосковье составляет 33 000 руб. и 39 000 руб. соответственно, а в г. Москве – 58 000 руб. и 67 000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартир.

Итак, в общем, упрощенном для восприятия виде структура затрат застройщика будет выглядеть следующим образом:

Ответ на вопрос норме прибыли компании застройщика можно получить сопоставив статистические данные средней рыночной стоимости 1 кв.м. квартир в домах-новостройках Подмосковья и г. Москвы. Согласно сводным статистическим данным на текущий момент времени, средняя цена 1 кв.м. квартир в новостройках города Москвы составляет – 122 000 руб. и 123 000 руб. соответственно в панельных и монолитно-кирпичных домах, а в ближнем Подмосковье – 45 000 руб. и 67 000 руб. соответственно. Опираясь на данные средней цены и полной усредненной себестоимости 1 кв.м. квартир в строящихся домах в г. Москва и ближнем Подмосковье получаем усредненную норму прибыли. В Москве – это 84%, а в Подмосковье – 76%. Если учитывать средний срок реализации проекта – 3 года, то получим 28% годовых для Московских проектов строительства и 25% годовых – для Подмосковных проектов. Важно, что в этих расчетах мы не учитывали стоимость финансовых средств. Например, ставка в 10-12% на используемые застройщиком финансовые средства может уменьшить норму прибыли почти вдвое.

Справедливости ради надо отметить, что мировой экономический кризис внес серьезные корректировки тенденций ценообразования и экономической политики строительных и инвестиционно-строительных компаний в России вообще, и в Московском регионе в особенности. Как в городе Москва, так и в Подмосковье строительные компании, нуждающиеся в быстрой оборачиваемости денежных средств и скорейшем рефинансировании своих строительных проектов, в условиях ухудшения доступности и удорожания кредитных финансовых ресурсов стали проводить гибкую ценовую политику и предлагать различные программы приобретения жилья с рассрочкой платежа. Цена квадратного метра общей площади квартир в г. Москва у отдельных застройщиков составляет 80 000 – 90 000 руб. в построенных домах, что не может не радовать потенциальных приобретателей нового жилья. В Подмосковье в отдельных случаях встречаются варианты квартир в строящихся домах высокой степени готовности от 35 000 руб. за 1 кв.м. – в среднем Подмосковье и от 42 000 руб. за 1 кв.м. в ближнем Подмосковье. В этих случаях норма прибыли компании-застройщика снижается до 12% годовых в рублях. Это минимальная планка ниже которой Застройщик будет строить и продавать квартиры, по-сути, «без извлечения прибыли как таковой».

Теперь рассмотрим возможности реализации задач обеспечения населения нашей страны доступным жильем. Надо сказать, что в мире нет ничего невозможного, однако, реализация любой идеи или национального проекта требует его детальной проработки и создания необходимых политических и экономических условий для его реализации. Возможно ли сделать так, чтобы конечный потребитель жилья массового спроса, например в районе ближнего Подмосковья, смог приобретать жилье по цене 30 000 руб. за 1 кв.м.? Конечно возможно, если Правительство сможет разработать и внедрить механизмы, значительно снижающие полную себестоимость строительства многоквартирных домов. Для этого в федеральном, областном, столичном и муниципальных бюджетах должны быть предусмотрены статьи расходов на подготовку строительных площадок для застройки кварталов многоквартирных домов и жилых комплексов, а процедура согласования проектов строительства жилья должна стать по-настоящему упрощенной и прозрачной, избавленной от бюрократических «проволочек». Об этом достаточно подробно, аргументировано и обосновано говорил в своем интервью газете «Квартирный ряд» Председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег Толкачев (№ 34 (761) 1-7 октября 2009 г.). Так же хотелось бы, отметить активную и продуманную политику Правительства г. Москвы в лице Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы в вопросах разработки программы мер, направленных на снижение себестоимости строительства жилья в многоквартирных жилых домах массового спроса. В результате стало возможным появление отдельных проектов с продажной ценой 1 кв.м. – 80 000 руб.- 90 000 руб. В случае реализации подобной политики на территории Московской области мы сможем увидеть в будущем большое число строящихся жилых домов высокой степени готовности с ценой реализации квартир – 35 000 руб. – 40 000 руб. за 1 кв.м. и удаленностью от МКАД не более 20 км.