Покупка квартиры в новостройке с использованием ипотеки
Почти у каждой семьи приходит момент, когда жить в текущих условиях становится невыносимо и душа требует перемен. В такие моменты приходится задумываться о способах улучшения жилищных условий и начинается сложный поиск своей будущей новой квартиры. Как правило, фактором, ограничивающим круг поиска, является потенциальный бюджет будущей покупки. Мы всегда ищем либо самый дешевый вариант, либо пытаемся соединить в удобной для себя пропорции стоимость и качество.
Анализируя текущий рынок жилья в Москве и Московской области можно заметить, что квартиры на этапе строительства стоят заметно дешевле, чем аналогичные предложения на вторичном рынке. При этом сама квартира будет юридически чистой, так как покупатель будет иметь первичные документы о собственности.
Еще одним плюсом покупки квартиры в новостройке является потенциал роста стоимости квартиры. Часто бывает, что сразу же после сдачи дома у Вас будет актив, порой даже превышающий по цене стоимость квартиры на вторичном рынке. Тут имеется лишь одни нюанс - все эти рассуждения верны, если дом, в котором находится квартира, будет построен.
Нужно быть готовым к тому, что при покупке квартиры в доме-новостройке ждать заселения придется очень долго, даже, если случится чудо, и окончание строительства произойдет четко в намеченные сроки. Чудо – это потому, что сроки строительства почти всегда сдвигаются. Конечно, затягивать стройку застройщику совсем не выгодно, ведь, удлиняя сроки строительства, застройщик в любом случае проигрывает: удорожание строительства, испорченная репутация, конфликты с местными властями и недовольными клиентами. Список можно было еще продолжить, но главное в том, что люди просто перестанут покупать у тех застройщиков, которые будут выполнять взятые на себя обязательства.
Почему мы об этом предупреждаем? Именно возможность того, что дом может не достроиться вовремя и вызывает опасение у банков. Поэтому получить кредит на покупку строящейся квартиры сложнее, чем на покупку уже готового жилья. Кредитование строящегося жилья традиционно считается рискованной программой. На этапе инвестирования такие кредиты банки не могут защитить, более того, до окончания строительства у банка в залоге лишь право требования квартиры. Квартира оформляется как объект недвижимости только после завершения строительства и государственной регистрации. Если дом не построен, а заемщик перестал по какой-либо причине возвращать кредит или застройщик обанкротился, банк не сможет быстро и без потерь реализовать права требования к застройщику. В связи с этим ставки кредитования на этапе строительства на 1,5—2% превосходят ставки по ипотечному кредитованию на покупку готового жилья — превышение должно компенсировать риск кредитора. Как только заемщик оформляет квартиру в собственность, ставка снижается и приравнивается к условиям кредитования покупки готового жилья.
Этапы покупки квартиры в доме-новостройке с помощью ипотечного кредита.
1. Выбрать объект недвижимости, который может быть аккредитован в банке-кредиторе. Сегодня не все дома новостройки могут участвовать в ипотечных программах банков. Связано это с тем, что у застройщика на момент начала продаж могут отсутствовать некоторые документы, необходимые банку для полной юридической экспертизы.
2. Выбрать банк-кредитор и предпочтительную кредитную программу. На сегодняшний день ипотечный рынок развивается стабильно, к тому же постоянно пополняется перспективными предложениями от банков, развивающие все новые и новые финансовые инструменты. Разобраться в этом многообразии несложно. Существуют несколько критериев, определяющих привлекательность той или иной ипотечной программы. При сопоставлении этих критериев со своими возможностями, можно легко выбрать для себя подходящий банк и программу ипотечного кредитования.
3. Получить пакет документов у застройщика и согласовать получение кредита в выбранном банке. Здесь все несколько сложнее, чем кажется. Во-первых, если строящийся объект аккредитован в каком-либо банке, то застройщик туда и отправит потенциального покупателя. При этом предлагаемые заемщику ипотечные программы могут быть менее выгодны, чем в другом, не аккредитованном банке, но сделку можно будет осуществить в очень короткие сроки (1-2 недели). Во-вторых, если настаивать на самостоятельно выбранном банке-кредиторе, то нужно понимать, что процесс аккредитации может занять продолжительное время (1-2 месяца). При этом гарантий, что выбранная квартира еще останется в продаже, застройщик не обеспечит.
Эти сложности вызваны рисками того, что застройщик может приостановить строительство или вовсе его прекратить. Поэтому в ряде случаев купить квартиру в кредит можно лишь по партнерской программе банка и застройщика. Сейчас банки предъявляют к строящемуся жилью очень высокие требования. Банки стремятся работать с конкретными проверенными застройщиками, чтобы быть уверенными в том, что дом будет достроен в приемлемые сроки и банк получит ликвидный залог.
4. Осуществить регистрацию ипотечной сделки. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Расходы по уплате сборов за регистрацию и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.
Ипотечные ставки:
Сегодня на российском рынке можно встретить ипотечный продукт по ставке от 10 до 14 % годовых, что ниже инфляционных ожиданий за этот год. Наиболее интересна программа Сбербанка – «В десятку!», где 10 % годовых в рублях, первоначальный взнос – не менее 10%, срок кредитования – до 10 лет (включительно). В других программах – первый взнос составит от 10 до 15 % от стоимости приобретаемого имущества, а ставки от 9,5 до 14% годовых в рублях и сроком кредитования – до 30 лет.
Некоторые банки предлагают ипотечные кредиты без внесения первоначального взноса. Например, РосЕвроБанке с 15 июня 2011 года отменен первоначальный взнос по программам «Квартира» и «Новая квартира». По этим программам действуют следующие тарифы процентов - 15,5% годовых в рублях и 13,5% годовых в валюте. При этом, сумма возможного кредита колеблется в интервале от 500 тыс.руб. до 30 млн.руб. Как правило, после государственной регистрации права собственности ставка кредитования уменьшается на 1,5-2%.
