Современные градостроительные тенденции таковы, что большинство первых этажей многоквартирных жилых домов изначально, по проекту, предусматриваются в качестве нежилых помещений. Такое архитектурно-планировочное решение позволяет получить два ощутимых преимущества:
1) В нежилых помещениях первого этажа многоквартирных жилых домов размещаются все необходимые предприятия сервиса и бытового обслуживания, а также магазины. Это сразу создает необходимую инфраструктуру будущего микрорайона. Поликлиники, аптеки, парикмахерские, салоны красоты, солярии, фитнесс-клубы и другие малые предприятия с успехом функционируют в нежилых помещениях первых этажей современных многоквартирных жилых домов.
2) Инвестор-застройщик, реализуя проект, получает на выходе площади на первых этажах многоквартирных жилых домов, обладающие достаточно высокой ликвидностью, в связи с регулярным спросом на нежилые помещения в новых микрорайонах комплексной застройки.

Но не всегда проект строительства того или иного многоквартирного дома предусматривает наличие нежилых помещений на первых этажах. Довольно часто, особенно в Подмосковье, первые этажи строящихся или построенных зданий предназначены для размещения жилых помещений. В этой статье я расскажу Вам, как жилое помещение, расположенное на первом этаже, перевести в нежилое и получить его в свое распоряжение для  последующей сдачи в аренду, или под размещение собственного офиса.

Начну с констатации того факта, что несмотря на то, что все мы привыкли ругать наше законодательство и считать его малоэффективным и несовершенным, оно постепенно и неуклонно развивается и становится все более реальным инструментом для защиты прав, свобод и экономических интересов как общества в целом, так и его отдельных граждан. В конце 90-х годов перевод нежилого помещения в жилое в г. Москве был достаточно длительной, трудоемкой и затратной процедурой. Сейчас ситуация изменилась в лучшую сторону, благодаря принятию следующих нормативно-правовых актов:
1) Жилищный кодекс РФ (№ 188-ФЗ от 29.12.2004 г.)
2) Градостроительный кодекс РФ (№ 190-ФЗ от 29.12.2004 г.)
3) Постановление Правительства Москвы от 27.05.2007 г. № 382-ПП «Об утверждении регламента подготовки в режиме «Одного окна» выписки из распоряжения ДЖП и ЖФ г. Москвы с выпиской из протокола городской МВК по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».
Для полноты освещения вопроса необходимо отметить, что перевод нежилого помещения в жилое также возможен, но на практике встречается довольно редко. Это связано с тем, что рыночная стоимость одного квадратного метра нежилого помещения в многоквартирном доме выше на 10%-20%, чем стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения в таком же доме на первом этаже.

Итак, рассмотрим правовые нормы, регламентирующие перевод жилого помещения в нежилое на территории Московской области. Эти нормы собраны в двух сводах законов – Жилищном и Градостроительном кодексах РФ. В ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот, нежилого помещения в жилое) регламентирован Главой 3 ст.ст. 22 – 24. В Градостроительном кодексе РФ регламентирована деятельность по проектированию переустройства и перепланировки жилых помещений при их переводе в нежилые (обустройства отдельного входа и т.п.). Она ограничена нормами Главы 6 «Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства», а конкретно ст.ст. 48, 53, 54. Порядок осуществления перевода жилого помещения в нежилое подробно регламентирован ст. 23 ЖК РФ, которая имеет сходное название.

Итак, приведу алгоритм действий по переводу жилых помещений в нежилые поэтапно. Они начинаются с рассмотрения потенциальной возможности перевода имеющегося в собственности физического или юридического лица жилого помещения. ЖК РФ предусматривает следующие условия, соблюдение которых обеспечивает такую возможность:
1) нахождение жилого помещения предназначенного для перевода в нежилое на первом этаже многоквартирного жилого дома или на втором этаже, но помещение под ним должно быть нежилым;
2) возможность устройства отдельного входа в переводимое жилое помещение без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям в многоквартирном доме;
3) помещение находится в собственности лица (юридического или физического), выступающего инициатором перевода в нежилое помещение;
4) право собственности такого лица не обременено правами третьих лиц, не находится в залоге или под арестом;
5) помещение не должно находиться в доме, признанном, в установленном законом порядке, ветхим или аварийным;
6) переводимое помещение должно отвечать нормам пожарной безопасности и санитарно-гигиеническим нормам в соответствии с его будущим назначением.

Затем, если указанные выше условия, могут быть соблюдены на практике, то осуществляется заказ и реализация проекта перепланировки и переустройства помещения для его использования в качестве нежилого под определенный вид деятельности (офис, магазин, парикмахерская, косметический салон, спортивный зал, фотостудия и т.п.), с приложением в виде перечня работ, осуществляемых в рамках такого переустройства и/или перепланировки. Требования закона гласят, что проект должен быть выполнен юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющим допуск саморегулируемой организации к работам данного вида.

С заявлением о переводе жилого помещения в нежилое собственник данного помещения обращается в орган, осуществляющий перевод помещений, т.е. орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения, согласно п.1.ст. 23 ЖК РФ. В Москве люди обращаются в Службу «одного окна» в префектуре административного округа, а в московской области в Жилищный отдел муниципального образования Московской области, где расположено помещение, о переводе которого просит заявитель. 

К заявлению о переводе жилого помещения в нежилое, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ № 266 от 28.04.2005 г., прилагается следующий перечень документов:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или копии документов, заверенные нотариально);
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
4) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений (жилищный отдел муниципального округа) обязан принять решение о переводе или об отказе в переводе помещения по результатам рассмотрения соответствующего заявления в 45-дневный срок. В течении трёх рабочих дней (п. 5 ст. 23 ЖК РФ) орган, осуществляющий перевод помещений обязан выдать или направить по адресу, указанному в заявлении о переводе, документ, подтверждающий принятие одного из вышеуказанных решений. Форма документа, подтверждающего принятие решения о переводе утверждена вышеуказанным Постановлением Правительства РФ № 266. Этим же постановлением Правительства РФ утверждена форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения.

Далее осуществляется, с соблюдением требований пожарной безопасности, ГОСТ, СНиП и СанПИН, сам процесс переустройства и/или перепланировки с привлечением подрядной организации. Завершение работ по переустройству и/или перепланировке, согласно п. 9 ст. 23 ЖК РФ, подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (в Московской области – Жилищным отделом муниципального образования).

Данный акт приемки должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений (Жилотделом или Жилищной инспекцией), в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Статья 24 ЖК РФ содержит перечень случаев, в которых орган осуществляющий перевод помещений имеет право отказать в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое. Перечень, определенный ст. 24 ЖК РФ является закрытым и не подлежит расширительному толкованию. Вот причины, по которым, согласно закона, Вам могут отказать в переводе:
• Не предоставление документов на переводимое жилое помещение, указанных выше;
• Предоставление документов в ненадлежащий орган (например, если с Заявлением о переводе нежилого помещения в жилое Вы обратились в местное БТИ);
• Несоблюдение условий, необходимых для перевода помещения, перечисленных выше и указанных в ст. 22 ЖК РФ;
• Несоответствия проекта переустройства и/или перепланировки требованиям Жилищного и Градостроительного кодексов РФ, а также требованиям пожарной безопасности.

На практике, одной из встречающихся причин отказа может стать отсутствие экономической и практической целесообразности в переводе помещения из жилого в нежилое в связи с избытком аналогичных нежилых помещений в данном доме или микрорайоне.

Говорят, что любое событие или процесс имеет всегда две стороны: темную и светлую (положительную и отрицательную, «инь» и «янь», отрицание и утверждение). По своей сути - это, всего лишь, вольное толкование второго закона диалектики – «Закона отрицания отрицания». Чтобы не углубляться в дебри философии, спроецирую этот принцип на ситуацию, которая сложилась с недвижимостью в Московском регионе.

Сейчас мы являемся свидетелями достаточно масштабного и весьма интересного общественного и экономического явления под названием «финансовый кризис». В японском языке иероглиф, означающий слово «кризис», состоит из двух иероглифов, которые означают «проблема» и «возможности». Большинство людей концентрируют свое внимание только на первой части смыслового значения слова «кризис», и они говорят так: «рынок перегрет», «платежеспособный спрос практически сошёл на нет», «компании, занимающиеся строительством и недвижимостью разоряются», «цены на жилье точно не будут расти ближайшие два года» - это отчасти, правда, но не вся...

Если внимательно присмотреться к Российской экономике в целом, и к рынку недвижимости в частности, то можно наблюдать следующие явления – «недооцененные активы, имеющие потенциал для роста в будущем скупаются за копейки», «банки с высокой капитализацией и хорошими кредитными портфелями продаются за «100 рублей»», «квартиры в домах-новостройках в Московском микрорайоне Марфино, возле Ботанического сада, разлетаются как горячие пирожки».

Ситуация двойственна, и каждый из нас может увидеть в ней лишь то, что соответствует его жизненной позиции. Наиболее прогрессивным и интересным образом мышления я считаю постоянный поиск интересных возможностей их оптимальное использование в своих интересах. Как ни странно, но кризис – это самый лучший период для решения жилищных проблем. И вот почему – «затоваривание» рынка недвижимости создает прекрасные условия для неторопливого и обдуманного выбора объекта для его приобретения. Снижение темпов и увеличение времени продажи квартир на первичном и вторичном рынке, а также готовность продавцов к некоторым уступкам для покупателей создает прекрасные возможности для альтернативных сделок – обмена жилых объектов посредством продажи одного объекта недвижимости (гаража, квартиры, комнаты, земельного участка) и покупки другого.

Именно сейчас, когда рынок недвижимости находится в состоянии относительной стабилизации, предшествующей плавному повышению цен на уровне «реальной» инфляции, можно купить объекты недвижимости, имеющие хороший потенциал для увеличения своей стоимости в дальнейшем. К таким объектам, в полной мере, относятся квартиры в строящихся домах ближнего и среднего Подмосковья.

Во-первых: по мере строительства объектов и увеличения их степени готовности цена будет расти. Во-вторых: количество новых объектов эконом-класса, строительство которых началось в Московской области в конце 2008 года или в 2009 году – ничтожно мало, что приведет к дефициту предложений готового жилья эконом-класса в будущем. И в-третьих – именно сейчас строительные и инвестиционные компании достаточно «сговорчивы» и готовы «идти навстречу» покупателю, особенно если он покупает квартиру не с использованием ипотеки, а за живые деньги.

Примеры удачного решения своих жилищных вопросов существуют – это клиенты нашей компании, которые приобрели жилье на первичном и вторичном рынках Московской области на очень выгодных условиях, а также Ваш покорный слуга, автор этой статьи – очень удачно решивший свой жилищный вопрос – приобретший двухкомнатную квартиру в новостройке в Люберцах, путем продажи однокомнатной квартиры в строящемся доме в г. Химки и небольшой доплаты. Моя хорошая знакомая приобрела права требования на двухкомнатную квартиру общей площадью 67 кв.м. в монолитно-кирпичном доме в г. Подольск Московской области на стадии завершения строительства всего за 2,5 млн. рублей. Комментарии, как говорится, излишни.

Эта статья, являясь квинтэссенцией аналитических заметок и исследований, доступных в российском сегменте сети Интернет, с поправкой на личную позицию автора, представляет собой  попытку ответа на следующие вопросы, часто возникающие у клиентов инвестиционно-строительных компаний, приобретающих квартиры в домах-новостройках или размышляющих о возможности и своевременности их приобретения:

• из чего складывается себестоимость строительства многоквартирных панельных и монолитно-кирпичных домов в г. Москва и Московской области;
• какой является на сегодняшний день минимальная норма прибыли, ради которой согласны «жить и работать» строительные компании, возводящие многоквартирные жилые дома в г. Москва и ближнем Подмосковье;
• существуют ли пути снижения цен на жилье до обещанных Правительством России 30 000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры.

Важно понимать, что строительство многоквартирного жилого дома – это сложный бизнес-процесс, требующий создания эффективного механизма финансирования и управления проектом, а также команды профессионалов, занимающихся его реализацией. Процесс постройки монолитно-кирпичного дома общей жилой площадью примерно 20 000 кв.м. занимает 3-4 года и стоит для компании-застройщика примерно 800 000 000 руб. (В Подмосковье по состоянию на 2008 год). Полная себестоимость строительства, как я уже говорил выше, зависит от типа жилого дома, общей площади застройки, соотношения жилых и нежилых помещений, стоимости земли, стоимости подключения к энергоносителям и коммунальным сетям, обременений застройщика по инвестиционному контракту, размера финансовых резервов на дополнительные или непредвиденные согласования.

Прежде всего, выделим общие разделы затрат застройщика, необходимых для реализации проекта строительства многоквартирного жилого дома, из которых складывается себестоимость строительства:

• стоимость аренды земельного участка на период реализации проекта или стоимость его покупки;
• подготовка проектно-сметной документации по строительству многоквартирного жилого дома;
• согласование технических условий на подключение к сетям и разработка проектов сетей;
• изыскательские, геоинженерные и топографические работы по земельному участку;
• экспертиза проекта и получение заключения экспертизы по проекту строительства многоквартирного жилого дома;
• согласования и получение необходимой исходно-разрешительной документации на строительство многоквартирного жилого дома;
• подготовка территории строительства;
• земляные, инженерные, общестроительные и строительно-монтажные работы;
• электромонтажные, инженерно-коммуникационные и сетевые внутренние работы;
• устройство наружных сетей (ИТП, насосные станции, водозаборные узлы и т.п.);
• отделочные и общестроительные работы по жилому дому;;
• отделочные и инженерные работы в квартирах;
• благоустройство и озеленение территории строительства;
• содержание службы Заказчика и технической дирекции строительства;
• эксплуатационные расходы строительства;
• расходы на рекламу и реализацию квартир в строящемся доме.

Рассмотрим структуру расходов на строительство в конечной (полной) себестоимости строительства многоквартирного дома для строительной компании. Сразу хочу оговориться, что структура себестоимости и проценты той или иной статьи расходов являются усредненными и приблизительными, и будут зависеть от следующих факторов:

• конкретного муниципального образования на территории Московской области или Административного округа на территории г. Москвы;
• стоимости земельного участка или прав его аренды на территории г. Москвы и Московской области;
• общей площади строительства конкретного жилого дома или жилого микрорайона;
• соотношения жилой и нежилой площади в общей площади жилого дома или микрорайона;
• размера и стоимости обременений, предусмотренных условиями инвестиционного контракта, заключаемого строительной компанией – застройщиком с Администрацией того или иного муниципального образования Московской области или с Правительством г. Москвы.

Исходя из данных, приводимых многочисленными аналитиками, в том числе таких уважаемых изданий как www.irn.ru, а также данным ДЭПР г. Москвы, Ассоциации Строителей России (АСР) и собственным расчетам полная усредненная себестоимость строительства 1 кв.м. жилой площади квартир в панельном и монолитно-кирпичном жилом доме в Подмосковье составляет 33 000 руб. и 39 000 руб. соответственно, а в г. Москве – 58 000 руб. и 67 000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартир.

Итак, в общем, упрощенном для восприятия виде структура затрат застройщика будет выглядеть следующим образом:

Ответ на вопрос норме прибыли компании застройщика можно получить сопоставив статистические данные средней рыночной стоимости 1 кв.м. квартир в домах-новостройках Подмосковья и г. Москвы. Согласно сводным статистическим данным на текущий момент времени, средняя цена 1 кв.м. квартир в новостройках города Москвы составляет – 122 000 руб. и 123 000 руб. соответственно в панельных и монолитно-кирпичных домах, а в ближнем Подмосковье – 45 000 руб. и 67 000 руб. соответственно. Опираясь на данные средней цены и полной усредненной себестоимости 1 кв.м. квартир в строящихся домах в г. Москва и ближнем Подмосковье получаем усредненную норму прибыли. В Москве – это 84%, а в Подмосковье – 76%. Если учитывать средний срок реализации проекта – 3 года, то получим 28% годовых для Московских проектов строительства и 25% годовых – для Подмосковных проектов. Важно, что в этих расчетах мы не учитывали стоимость финансовых средств. Например, ставка в 10-12% на используемые застройщиком финансовые средства может уменьшить норму прибыли почти вдвое.

Справедливости ради надо отметить, что мировой экономический кризис внес серьезные корректировки тенденций ценообразования и экономической политики строительных и инвестиционно-строительных компаний в России вообще, и в Московском регионе в особенности. Как в городе Москва, так и в Подмосковье строительные компании, нуждающиеся в быстрой оборачиваемости денежных средств и скорейшем рефинансировании своих строительных проектов, в условиях ухудшения доступности и удорожания кредитных финансовых ресурсов стали проводить гибкую ценовую политику и предлагать различные программы приобретения жилья с рассрочкой платежа. Цена квадратного метра общей площади квартир в г. Москва у отдельных застройщиков составляет 80 000 – 90 000 руб. в построенных домах, что не может не радовать потенциальных приобретателей нового жилья. В Подмосковье в отдельных случаях встречаются варианты квартир в строящихся домах высокой степени готовности от 35 000 руб. за 1 кв.м. – в среднем Подмосковье и от 42 000 руб. за 1 кв.м. в ближнем Подмосковье. В этих случаях норма прибыли компании-застройщика снижается до 12% годовых в рублях. Это минимальная планка ниже которой Застройщик будет строить и продавать квартиры, по-сути, «без извлечения прибыли как таковой».

Теперь рассмотрим возможности реализации задач обеспечения населения нашей страны доступным жильем. Надо сказать, что в мире нет ничего невозможного, однако, реализация любой идеи или национального проекта требует его детальной проработки и создания необходимых политических и экономических условий для его реализации. Возможно ли сделать так, чтобы конечный потребитель жилья массового спроса, например в районе ближнего Подмосковья, смог приобретать жилье по цене 30 000 руб. за 1 кв.м.? Конечно возможно, если Правительство сможет разработать и внедрить механизмы, значительно снижающие полную себестоимость строительства многоквартирных домов. Для этого в федеральном, областном, столичном и муниципальных бюджетах должны быть предусмотрены статьи расходов на подготовку строительных площадок для застройки кварталов многоквартирных домов и жилых комплексов, а процедура согласования проектов строительства жилья должна стать по-настоящему упрощенной и прозрачной, избавленной от бюрократических «проволочек». Об этом достаточно подробно, аргументировано и обосновано говорил в своем интервью газете «Квартирный ряд» Председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег Толкачев (№ 34 (761) 1-7 октября 2009 г.). Так же хотелось бы, отметить активную и продуманную политику Правительства г. Москвы в лице Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы в вопросах разработки программы мер, направленных на снижение себестоимости строительства жилья в многоквартирных жилых домах массового спроса. В результате стало возможным появление отдельных проектов с продажной ценой 1 кв.м. – 80 000 руб.- 90 000 руб. В случае реализации подобной политики на территории Московской области мы сможем увидеть в будущем большое число строящихся жилых домов высокой степени готовности с ценой реализации квартир – 35 000 руб. – 40 000 руб. за 1 кв.м. и удаленностью от МКАД не более 20 км.

Покупая что-нибудь, каждый из нас хочет получить хорошую скидку или льготные условия оплаты, но при этом мы не задумываемся, порой, о причинах, побуждающих продавца идти на встречу к нам. На рынке недвижимости существует устоявшаяся тенденция: квартиры в домах-новостройках стоят дешевле аналогичных квартир на вторичном сегменте рынка. С чем же связано, что жилье заведомо лучшего качества и с современными коммуникациями и инженерно-техническим оборудованием стоит меньше, чем старое, иногда требующего капитального ремонта? Существует единственная причина, объясняющая этот феномен, но поводов для ее возникновения несколько.

Причина проста и понятна - квартиры в новостройке продаются на этапе строительства, что подразумевает наличие периода ожидания до окончания строительства и существование рисков недостроя.

Заставляет застройщика строить стратегию продаж подобным образом следующие моменты. Во-первых, практически каждый застройщик в нашей стране строит не на свои деньги, а на привлеченные, например – кредитные. Это подразумевает необходимость быстрого оборота средств для погашения кредита или его реструктуризации, что опять таки вынуждает застройщика продавать квартиры на этапе строительства, а значит дешевле готового жилья. Во-вторых, Ваши деньги, это беспроцентный кредит. Вопрос в его целесообразности оставим для аналитиков, хотя личное мнение автора – это не выгодно застройщику, и является следствием недостатка денежных ресурсов. Если бы застройщик имел возможность построить дом на собственные средства, а потом продавать готовое жилье, то мы имели бы отсутствие дешевых предложений квартир, но при этом отсутствие возможности махинации недобросоветных игроков на рынке недвижимости. С точки зрения добросовестных застройщиков – этот вариант экономически более выгоден и прозрачен.

А что бы предпочли Вы: покупать дороже но без рисков, или дешевле но с рисками задержки сроков ввода в эксплуатацию?

Вернемся к покупке квартиры в доме-новостройке – на какие юридические и практические моменты необходимо обратить внимание, выбирая квартиру на первичном рынке жилья и подписывая с застройщиком или инвестором какие-либо соглашения или договоры. Но прежде чем описывать вышеперечисленные аспекты приобретения квартиры в доме-новостройке, хочу сразу предупредить излишне самоуверенных граждан, что сделать это самостоятельно, без помощи опытного риэлтора или юриста очень сложно, поскольку только специалист может оценить все риски как юридического, так и практического характера, а также предусмотреть не всегда очевидные неудобства и затраты, возникающие в этом процессе.

Начнем с прописных истин, известных всем:

• Нужно обратить внимание имеет ли фирма, являющаяся Застройщиком выбранного жилого дома, жилого комплекса или микрорайона, опыт реализации подобных проектов. Если фирма-застройщик подобного опыта не имеет, у нее нет построенных объектов, то возникает риск того, что строительством занимаются люди малоопытные в данной сфере и не имеющие необходимых знаний и технологий, а также наработанных хозяйственных связей с подрядчиками и поставщиками.
• Необходимо знать какая компания является основным подрядчиком строительства и какое качество выполнения строительно-монтажных работ данной организацией. Если подрядчиком строительства жилого дома выступает широко известный домостроительный комбинат или строительное управление, то этот факт уже внушает сдержанный оптимизм. Крупные строительные комбинаты редко влезают в экономически нерентабельные или сомнительные проекты.

В процессе строительства нового дома участвуют несколько организаций, которые могут иметь самостоятельные права на квартиры. В первую очередь это Заказчик-застройщик (хотя не редко бывает, что две разные организации делят эти функции между собой), который руководит процессом строительства и регулирует рабочие и финансовые взаимоотношения всех участников процесса. Следующий участник – Инвестор строительства – организация, обеспечивающая строительство финансовыми ресурсами: собственными, заемными или привлеченными. Инвестор, как правило, имеет свой объем квартир, который реализует либо самостоятельно через собственный отдел продаж либо посредством привлечения риэлторской компании-агента. При строительстве нового жилого дома или комплекса домов инвесторов может быть несколько, но как правило не более 5-6, в зависимости от величины проекта. Бывает и так, что функции инвестора выполняет Заказчик-застройщик строительства.

Часто бывает, что в качестве оплаты за работы по объекту подрядчикам выделяют определенный объем квартир, передавая права на них по Договору соинвестирования или Договору о совместной деятельности.

При покупке квартиры в строящемся доме очень важно определить объем прав на квартиры данной организации: как они к ней попали, каким образом они оплачены, а если они еще не оплачены, то существует риск того, что организация, которая продает квартиры, не сможет выполнить свои обязательства перед Застройщиком или Генеральным подрядчиком. В результате, вы можете получить вместо квартиры только денежные средства, которые вы внесли организации (и то, только в том случае, если они у нее будут к моменту передачи квартир физическим лицам – соинвесторам строительства).

Как правило, принято считать, что чем меньше «цепочка» передачи прав на квартиры, тем меньше риски при приобретении квартиры. На самом деле, если все контракты по передаче или зачету квартир оформлены должным образом, то увеличения рисков нет. Выбор организации-правообладателя или продавца квартир в строящемся доме – дело сложное и ответственное. Прежде всего, необходимо собрать максимум информации об этой организации: где и когда была зарегистрирована, юридический и физический адрес организации, фамилии и имена руководителей организации, отзывы в прессе и интернете об этой компании. Посмотреть какие проекты она уже реализовала, и были ли там проблемы. Сделать интернет-поиск по названию организации и фамилии и имени директора такого примерно характера: «судебные иски & скандалы & разбирательства».

После сбора информации о компании, необходимо сделать осмотр строительной площадки на предмет наличия строительной техники (башенного крана), запаса строительных материалов, количества рабочих на строительной площадке. Всё это поможет проанализировать информацию об этой стройке, полученную из интернета или других источников.

Затем, необходимо посетить офис компании и провести тщательный анализ правоустанавливающей документации по строительству жилого дома и продаваемым квартирам, а также проверить учредительные документы организации на предмет наличия необходимых лицензий (если это строительная организация), документов, подтверждающих полномочия директора или лица, которое подписывает Договора о продаже (соинвестирования, долевого участия, участия в финансировании строительства, подряда и др.) квартиры, Устава данной организации.

Среди правоустанавливающей документации особо важное значение имеют следующие документы:

• Распоряжение Главы городской администрации о строительстве многоквартирного жилого дома
• Акт согласования выбора земельного участка
• Договор аренды земельного участка или Свидетельство о государственной регистрации права на данный земельный участок
• Инвестиционный контракт, заключаемый Заказчиком-застройщиком с Администрацией Города или муниципального образования
• Протокол распределения квартир (жилой площади) в строящемся доме между всеми участниками строительства (чаще всего, представляет собой одно из Приложений к Инвестиционному контракту)
• Разрешение на строительство (проведение строительно-монтажных работ), выданное АТИ города или муниципального образования

Возможно наличие иных документов, в зависимости от механизмов финансирования строительства и распределения квартир между организациями – участниками. Также важно отметить, что не всегда Застройщик имеет полный комплект вышеперечисленных документов, но это не мешает ему активно строить. Этот факт можно объяснить спецификой методов оформления исходно-разрешительной документацией, когда часто встречается ситуация: дом построен и готов к вводу в эксплуатацию, а разрешение на строительство только выдается.

Кроме того, желательно знать мнение Администрации города или муниципального образования о Застройщике и о строительстве, им осуществляемым. Для этого можно побеседовать с сотрудниками Управления капитального строительства данного муниципального образования, пусть даже рядовыми.

Напоследок, хочется еще раз сказать следующее: на первичном рынке жилья очень много добросовестных и хороших строительных компаний, но, к сожалению, встречаются и компании-пирамиды или откровенные мошенники. Мой совет звучит просто: покупайте новостройки либо в проверенных организациях, зарекомендовавших себя с положительной стороны, либо нанимайте грамотного риэлтора или юриста для проведения проверки документов по выбранной квартире и организации – продавца квартир в строящихся домах. Сочетание того и другого, всегда обеспечивает положительный результат и удовлетворение от процесса приобретения квартиры-новостройки.

Итак, в общих чертах, основные аспекты юридической проверки при покупке квартиры, уже имеющей своего владельца (владельцев) и основные опасности, подстерегающие покупателя.

Приобретение квартиры на вторичном рынке осуществляется, в основном, путем заключения Договора купли-продажи, хотя возможно приобрести квартиру и по Договору пожизненной ренты или по договору пожизненного содержания с иждивением, а также путем заключения Договора мены в случае наличия собственной квартиры. В любом случае, приобретатель квартиры сталкивается с необходимостью провести проверку юридической чистоты выбранной квартиры, согласовать форму и условия договора, осуществить денежные расчеты с продавцом (или получателем ренты), а также соблюсти установленную законом процедуру государственной регистрации сделки и перехода права на квартиру. В подавляющем большинстве случаев если вы не имеете опыта подобных операций или профессионального юридического образования, то проделать все вышеуказанные операции успешно провести сделку самостоятельно вряд ли получится.

Для начала необходимо упомянуть о некоторых особенностях сделок на вторичном рынке недвижимости. Большинство сделок по купле-продаже квартир проходят при участии профессиональных посредников – риэлторских компаний или частных маклеров. Доля таких сделок на рынке – порядка 75% -80%. Поэтому, прежде чем приобретать понравившуюся квартиру, необходимо убедиться, что вы имеете дело либо с непосредственным владельцем квартиры, либо с лицом, уполномоченным проводить с Вами переговоры, принимать авансы или задатки, или проводить любые другие денежные расчёты и совершать юридически значимые действия, такие как подписание договора купли-продажи или подписание акта приёма-передачи квартиры и т.п. Это может подтвердить либо агентский договор с агентством недвижимости, либо доверенность, удостоверенная нотариусом.

Еще и сейчас, на рынке вторичного жилья можно встретить квартиры, право собственности на которые возникло в результате приватизации, проведенной в 1992-1994 годах. В те годы при проведении приватизации в число собственников не включали несовершеннолетних детей, проживавших в квартире. Прошло время и дети, которые не участвовали в приватизации квартир их родителями, имеют право заявить о нарушении их прав, и как следствие претендовать на долю в праве, что может послужить основанием для оспаривания сделки в суде.

Еще несколько лет назад встречался вид мошенников на жилищном рынке называемых «авансовиками». Эти «предприимчивые» граждане, вступив в предварительный сговор с собственником квартиры или комнаты, на основании нотариальной доверенности собирали 8-10 авансов или задатков по одной и той же квартире, затем скрывались в других регионах нашей Родины. Доверенность же, выданная собственником отзывалась у нотариуса, ее удостоверившего, за 20 минут до окончания рабочего дня в день, предшествующий сбору авансов.

Были случаи, что «чёрные маклеры» завладев документами на квартиру, подбирали человека, который за определенное вознаграждение выдавал себя за собственника квартиры, документы на фамилию и имя владельца квартиры ему изготавливали поддельные. Получив деньги за квартиру сразу после сдачи документов на регистрацию по нотариальной доверенности от «лжесобственника», такие «риэлторские бригады» исчезали в неизвестном направлении. А покупатель квартиры был вынужден обращаться в милицию за розыском этих лиц.

Достаточно часто встречается другая, менее драматичная, ситуация, когда квартиру продает молодой человек или девушка получив ее в дар от кого-либо из родственников до 1 марта 2005 года. В договоре дарения было указано право пожизненного проживания этих родственников в данной квартире, а в свидетельстве о собственности на квартиру и выписке из ЕГРП указан единственный собственник квартиры – тот самый молодой человек или девушка. О существующем обременении квартиры правами проживания третьих лиц в этих документах не было ни слова. Счастливый покупатель такой квартиры и не подозревает, в какую неприятную историю он попал. Получив документы о собственности и подписав акт приёма-передачи квартиры, он через некоторое время узнает, что в этой квартире имеет право проживать дедушка бывшего собственника квартиры. «Доверенные» лица бывшего собственника квартиры предлагают за внушительную сумму денег решить данную проблему, и купить дедушке отдельную комнату в коммунальной квартире за ваш счёт.

Привлечение опытного риэлтора или юриста поможет избежать подобной участи, потому что специалист обязательно внимательно ознакомится со всеми необходимыми документами и проведёт полную проверку юридической чистоты квартиры. Специалисты  нашей компании проведут для вас квалифицированную юридическую консультацию, и помогут обезопасить себя и своих близких от потери денег или титула собственника по иску бывшего владельца или третьих лиц.

Предостеречь покупателей жилья от легкомысленного отношения к сделкам на вторичном рынке – задача, которая ставилась при написании этого топика. Хочется ещё раз подчеркнуть, что рынок вторичной недвижимости очень большой, и часто встречается большое количество профессиональных надежных риэлторских компаний и порядочных профессиональных частных маклеров, но никто не может гарантировать, что лично вам, не встретится мошенник в сфере недвижимости или просто некомпетентный риэлтор.

Наиболее сложными, с точки зрения проверки юридической чистоты, являются квартиры, права собственности на которые были получены в результате наследования по закону или по завещанию. Бывают ситуации, когда при вступление в наследство по закону (при отсутствии завещания) нет наследников первой и второй очереди (родных и приемных детей, родителей, усыновителей, супругов, полнородных и неполнородных братьев и сестёр наследодателя, бабушек и дедушек) вступают в наследство наследники третьей очереди, т.е. дяди и тети, племянники и племянницы наследодателя. При этом, если родственники наследодателя проживают в различных регионах нашей необъятной Родины, то нотариус, очень часто, физически не может знать об их существовании, и тем более их известить. Соответственно, вступают в наследство те родственники, которые в момент открытия наследственного дела знал о смерти наследодателя и вовремя явился к нотариусу, представив необходимые документы, подтверждающие степень родства. Именно они, в различных долях, определяемых законом, и вступают в права наследования на «освободившуюся квартирку». Так как собственников квартиры может образоваться несколько, а квартира может быть и однокомнатной, то единственный вариант справедливого разделения унаследованной квартиры - её продажа. Если через десять лет, вдруг, вернется из-за границы нашей родины, скажем из США, приемный сын наследодателя и заявит в суде свои права на квартиру, то сделка купли-продажи наследуемой квартиры может быть признана судом недействительной, и все имущество, полученное сторонами по этой сделке, должно быть возвращено прежним владельцам – «реституция», т.е. восстановление прав. Даже если в суде, наняв хорошего и дорогого адвоката, вам удастся отстоять свое право собственности на квартиру, то времени, денег и нервов вы потратите много.

Наличие в истории перехода прав на квартиру наследования по завещанию также является скрытой опасностью, которая может привести в дальнейшем к признанию сделки недействительной в судебном порядке, и как следствие к двухсторонней реституции всего полученного по сделке. Например, если близкие родственники наследодателя, супруг или дочь «незаслуженно» не были упомянуты в завещании, и квартиру получила родная сестра наследодателя. Правда, необходимо здесь уточнить, что срок оспаривания завещания ограничен общим сроком исковой давности и не превышает трёх лет, с тех пор как гражданин узнал или должен был узнать, что его права нарушены.

Следующий серьезный случай, когда квартиры продаются лицом недееспособным или ограниченным в дееспособности судом, если мошенники заранее договорились с таким собственником квартиры, то после совершения сделки и получения денег за квартиру бывший собственник квартиры, с помощью адвоката или опекуна (попечителя) подает иск в суд о признании сделки ничтожной. Суд расторгает сделку, квартиру возвращают недееспособному владельцу, а ваши денежные средства вам он вернуть не может, так как …. И далее следуют варианты: потратил их на лечение своих родственников, потерял, украли и т.п.

Другая разновидность описанного выше случая – сделки с пожилыми людьми. Суд, по ходатайству адвоката, представляющего интересы бабушки «божий одуванчик», продавшей вам квартиру, может расторгнуть сделку, если адвокат докажет, что бабушка в момент совершения сделки заблуждалась относительно её природы (т.е. не понимала что такое «купля-продажа», прим. Автора) или находилась в состоянии, не позволявшем ей осознавать значение своих действий и руководить ими. Например, в связи с тем, что она страдает гипертонией, и именно в этот день у нее был «гипертонический криз», что подтверждается справкой участкового врача, выданной утром в день сделки.

В риэлторской практике, иногда, встречается «забавная» ситуация, информация о которой, в различных вариациях, обошла все агентства недвижимости. Вот её суть – квартира продается по Договору пожизненного содержания с иждивением, по которому Покупатель квартиры сразу становится ее собственником, но в квартире до конца своих дней остается проживать пожилой человек ее продавший. Кроме того, Покупатель по Договору пожизненного содержания с иждивением, обязан оплачивать, или предоставлять в натуре содержание бывшему собственнику квартиры в установленной Договором форме и размерах. Дело в том, что наши суды, как правило, при возникновении судебного разбирательства по предмету Договора пожизненного содержания с иждевением, в большинстве случаев встают на сторону пожилого человека, бывшего собственника квартиры, и расторгают вышеуказанный Договор. Зачастую, получить компенсацию денежных средств, истраченных в результате исполнения Договора, не представляется возможным. Одна бабушка в Москве «умудрилась» семь раз подряд продать квартиру подобным образом.

Большой проблемой для покупателя жилья могут стать лица, ранее прописанные в квартире, но выбывшие из нее против своей воли – осужденные к лишению свободы на длительный срок, лица, подвергнутые принудительному лечению в психиатрических больницах или ЛТУ. Их права на пользование квартирой сохраняются, если они были зарегистрированы в квартире до 1 марта 2005 года, даже в том случае, если в момент совершения сделки купли-продажи они в квартире и не были прописаны.

Следующая ситуация выглядит фантастически, но она рассказана автору этих строк очевидцем этих событий. Квартира была продана с торгов РФФИ (Российский фонд федерального имущества), как имущество, которое служило залогом при кредитовании покупки дорогого автомобиля. Владельцем квартиры, по сведениям банка, являлся покупатель дорогой иномарки, взявший кредит под залог этой квартиры. Покупателю квартиры, реализуемой на торгах, проводимых РФФИ, повезло – в результате расторжения сделки по суду он получил назад свои деньги в рублях через два месяца после сделки. За это время аналогичные квартиры успели подорожать всего на 5 процентов, и покупатель смог подобрать другую квартиру с аналогичными параметрами в другом, чуть менее престижном, районе, чем он хотел. А результаты торгов были признаны судом недействительными по иску бывшей супруги владельца квартиры, которая доказала суду, что ½ квартиры принадлежит ей по праву, и что она не была должным образом уведомлена о проведении торгов по квартире ее бывшего супруга.

Каков же вывод? Только после детального анализа всех документов и тщательного изучения ситуации можно прогарантировать легитимность прав покупателя и отсутствие неприятных и отнимающих время судебных разбирательств.  Безопасность вложения Вами денежных средств в квартиру на вторичном сегменте рынка – всегда находится в Ваших руках. И обязательно нужно привлечь к подготовке будущей сделки квалифицированного специалиста.

Приобретение квартиры, особенно в столичном регионе, - очень серьёзный и ответственный шаг, от правильности и удачности которого очень часто зависит не только качество и устроенность нашего быта, но и наше финансовое благополучие. Большинство людей прекрасно понимают, что в большинстве случаев квартира в Москве – это не только место, где проживаешь ты и твоя семья, но и основной финансовый актив, который можно использовать по-разному в зависимости от ситуации.

При вдумчивом и аналитическом подходе к этому процессу мы не только улучшаем свои жилищные условия, но и инвестируем свои денежные средства наиболее оптимальным способом – защищая их от обесценивания, а при удачном стечении обстоятельств – увеличивая их стоимость.

Какие важные моменты необходимо продумать и обсудить с близкими людьми при приобретении квартиры? Есть несколько советов, которые, я надеюсь, помогут Вам удачно приобрести квартиру, решив тем самым жилищный и инвестиционный вопрос одновременно (хотя как знать, может быть у кого-то жилищный вопрос решён и его интересует недвижимость только как объект инвестиций).

С чего начать?

Решение вопроса об улучшении жилищных условий или инвестирования свободных денежных средств всегда стоит начинать с выбора объекта инвестирования, т.е. квартиры. Для начала стоит определиться с местоположением: спальный район г. Москвы в пределах МКАД, район г. Москвы за МКАД, а может быть ближнее (до 10 км от МКАД включительно) или среднее (до 25 км от МКАД) Подмосковье? Выбор места расположения квартиры будет зависеть от следующих факторов: Ваши финансовые возможности, транспортная доступность будущего жилья, Ваши индивидуальные предпочтения и район проживания Ваших друзей и родных.

Плюсы Подмосковья по сравнению с Москвой очевидны:

• лучшая, по сравнению с Москвой экологическая обстановка (за исключением некоторых районов Подмосковья)
• большое количество живописных и зеленых парков и лесопарков для отдыха и досуга
• низкая (по сравнению с Москвой) стоимость квартиры - примерно на 50% по сравнению со спальными районами в пределах МКАД

Минусы Подмосковья, тоже хорошо Вам известны:

• сложная дорожная ситуация на подмосковных трассах, что отражается на времени затрачиваемом по пути до работы и обратно;
• менее развитая развлекательная, образовательная и культурная инфраструктура по сравнению со столицей, хотя в этом вопросе оптимизм внушает тот факт, что инфраструктура Подмосковья улучшается по мере застройки новых районов, – например, в последние годы в крупных городах Подмосковья открылось большое количество торгово-развлекательных центров.

Если же будущая квартира рассматривается в качестве инвестиции, то встает вопрос о её прибыльности – какую квартиру необходимо приобрести, чтобы в ближайшие 2-3 года её цена увеличилась максимально или хотя бы просто не потеряла своей стоимости, с учётом реальной инфляции (по моему личному мнению - примерно 25% годовых в рублях)?

Для этого необходимо ознакомиться с динамикой цен на недвижимость в выбранном регионе и сделать расчёт, опираясь на прогнозы развития отечественной экономики в целом. Потенциал роста рынка недвижимости в отдаленной перспективе в Московском регионе огромный. Столица всегда была, есть и будет районом, проживание в котором, является символом успешности и обеспеченности. В ней хотели бы жить две трети трудоспособного населения нашей страны. Так что, снижение цен на столичную недвижимость может быть вызвано только серьёзными макроэкономическими или политическими коллапсами. В перспективе же столичная недвижимость будет только расти в цене.

Затем, нужно определить для себя в каком доме приобретать квартиру: построенном в советские времена, новом и заселённом несколько лет назад или в доме-новостройке на различных этапах строительства. Приведу плюсы и минусы приобретения квартир в строящемся доме:

минусы:

• отсрочка заселения в строящийся дом до его ввода в эксплуатацию приводит к необходимости где-то проживать в этот период;
• сроки достройки дома и вселения в него могут значительно затянуться;
• квартиры в домах-новостройках сдаются, как правило, без чистовой отделки (а иногда и вовсе без отделки – бетонная коробка с введенными коммуникациями в виде труб и проводов, без бетонной стяжки на полу и с неровными, неоштукатуренными стенами); если это район массовой застройки, то отсутствие в шаговой доступности – магазина, аптеки и поликлиники.

плюсы:

• новая квартира в новом доме, в которой никто до вас не проживал
• нейтральная, никем и ничем не испорченная энергетика квартиры
• юридически чистая история квартиры
• эстетически привлекательные, зачастую индивидуальные наружные решения проектов домов
• чистые, светлые и уютные подъезды с помещениями для консьержей
• новые коммуникации и электропроводка, а также новое инженерное оборудование дома, включая новые современные лифты
• современная, удобная для жизни планировка с «нормальной» кухней
• возможность сделать индивидуальный дизайн и отделку жилого помещения
• современные пластиковые или деревянные стеклопакеты в окнах
• если это район массовой застройки, то запланирована и через год-другой появится инфраструктура современного уровня: школа, д/сад, магазин, поликлиника, аптечные киоски, парикмахерские

Исходя из вышеперечисленного, можно прибавить еще один плюс – в большинстве случаев стоимость квартиры в новом доме с течением времени вырастает гораздо сильнее, нежели в старом. Кроме того, квартиры в домах старше 30-40 летнего возраста не рассматриваются банками в качестве предмета ипотеки.

Особенно важным моментом при приобретении квартиры в Москве или Подмосковье является наличие профессионального помощника – риэлтора или юриста. Это необходимо для того, чтобы сделка по приобретению квартиры прошла максимально удобно, безопасно и с гарантией положительного экономического результата.

Длительное время, занимаясь вопросами купли-продажи жилья, а также юридического сопровождения сделок по приобретению жилья как на «первичном рынке» (квартиры в строящихся или вновь построенных домах), так и на «вторичке», мне приходилось встречаться со случаями недобросовестности продавцов, юридической неграмотности покупателей, а также откровенного мошенничества, которые становились или могли стать причиной серьёзных проблем финансового или юридического характера.

Если бы у людей, пострадавших от действий мошенников или недобросовестных продавцов, вы спросили: а стоит ли прибегать к услугам профессиональных риэлторов или юристов при покупке квартиры, то я уверен, что большинство из них сейчас ответит положительно. Особенно необходима профессиональная помощь людям, покупающим квартиру на вторичном рынке жилья, с длительной историей переходов права собственности и пользования квартирой, являющейся предметом договора купли-продажи.